Are you an NRI selling property in India? Take note of these TDS compliances

परिज़ाद सिरवाला द्वारा
भारतीय रियल एस्टेट बाजार में मजबूत वृद्धि के साथ, आवासीय संपत्ति का मालिक बनने और संपत्ति की बढ़ती कीमतों से लाभ उठाने या केवल निष्क्रिय आय अर्जित करने की रुचि बढ़ गई है।
यदि आप उन व्यक्तियों में से हैं जो किसी संपत्ति के लेन-देन में शामिल हैं (या तो खरीदार या गैर-निवासी विक्रेता के रूप में) जहां संपत्ति का विक्रेता एनआर है, तो आपके लिए स्रोत पर कर कटौती (‘टीडीएस’) से संबंधित अनुपालन प्रावधानों के बारे में जानना अनिवार्य होगा। सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि संपत्ति के खरीदार के लिए यह पता लगाना उचित होगा कि आयकर अधिनियम, 1961 (‘आईटी अधिनियम’) के विशिष्ट प्रावधानों के अनुसार विक्रेता एनआर है या नहीं। यह संबंधित वित्तीय वर्ष (‘एफवाई’) के लिए भारत में विक्रेता के ठहरने के विवरण का अनुरोध करके किया जा सकता है।
यह लेख टीडीएस अनुपालन पर केंद्रित है, जिसका भारत में एनआर करदाता से संपत्ति खरीदते समय खरीदार द्वारा अनुपालन किया जाना आवश्यक है।
संपत्ति के क्रेता द्वारा किए जाने वाले अनुपालन
आयकर अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार, एनआर को कर योग्य किसी भी राशि का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार व्यक्ति को ऐसे भुगतान के समय उचित टीडीएस काटना आवश्यक है। तदनुसार, संपत्ति के खरीदार को निम्नलिखित का अनुपालन करना आवश्यक है:

व्यावहारिक रूप से, संपत्ति के विक्रय विलेख को पंजीकृत करते समय संबंधित रजिस्ट्रार कभी-कभी संपत्ति की बिक्री पर काटे गए टीडीएस का सत्यापन कर सकता है, इसलिए विक्रय विलेख के निष्पादन से पहले टीडीएस जमा करवाना आवश्यक है।

टीडीएस की लागू दर
संपत्ति के खरीदार को एनआर विक्रेता को भुगतान करते समय निम्नलिखित निर्धारित दरों पर टीडीएस काटना आवश्यक है:

*टीडीएस दरों को लागू अधिभार (एलटीसीजी के मामले में अधिकतम 15% तक) और लागू शिक्षा उपकर के साथ आगे बढ़ाया जाएगा।
तकनीकी रूप से कहें तो संपत्ति के खरीदार को आय तत्व (यानी गणना की गई पूंजीगत लाभ) पर टीडीएस काटना आवश्यक है और इसलिए कर योग्य पूंजीगत लाभ आय की मात्रा की समीक्षा करना आवश्यक है। खरीदार के लिए यह सब सत्यापित करने से जुड़ी व्यावहारिक कठिनाइयों को ध्यान में रखते हुए (चूंकि विक्रेता किसी अन्य संपत्ति में प्रस्तावित पुनर्निवेश के आधार पर पूंजीगत लाभ छूट का दावा कर सकता है, वास्तविक गणना अधिग्रहण/सुधार की लागत, कर संधि लाभ आदि के कारण नुकसान का कारण बन सकती है), एक प्रचलित बाजार प्रथा के रूप में कुल बिक्री विचार पर उपरोक्त दरों पर टीडीएस काटा जाता है।
इससे एनआर विक्रेता के नकदी प्रवाह पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ सकता है, क्योंकि बिक्री मूल्य का एक हिस्सा टीडीएस के रूप में अवरुद्ध हो जाता है, जिसका दावा केवल एनआर विक्रेता की अन्य आय के विरुद्ध अग्रिम कर/स्व-मूल्यांकन कर देयता (यदि कोई हो) के विरुद्ध प्रतिपूर्ति के रूप में या ऐसे वर्ष के लिए भारत कर रिटर्न में रिफंड (यदि लागू हो) के रूप में किया जा सकता है।
कर की कम या शून्य कटौती के लिए प्रमाण पत्र
क्रेता को स्पष्टता प्रदान करने तथा विक्रेता के लिए टीडीएस का बोझ कम करने के लिए, अधिनियम के अंतर्गत निर्धारित प्रावधान हैं, जिसके अंतर्गत आयकर अधिकारी मामले के विशिष्ट तथ्यों के आधार पर कम/शून्य टीडीएस प्रमाणपत्र जारी कर सकता है।
आयकर अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार, संपत्ति का खरीदार या विक्रेता, निर्धारित दस्तावेजों और सूचनाओं के साथ कर की कम या शून्य कटौती के लिए प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए आवेदन कर सकता है। ऐसे प्रमाण पत्र प्राप्त होने पर, खरीदार को प्रमाण पत्र में निर्धारित दरों पर ही टीडीएस काटना आवश्यक है। प्रमाण पत्र प्राप्त करने की प्रक्रिया में कुछ समय लगता है, इसलिए आपको सहमत भुगतान शर्तों / लेनदेन के पूरा होने में इसे उचित रूप से ध्यान में रखना चाहिए।
संक्षेप में, यदि एक एनआर के रूप में आप भारत में कोई संपत्ति बेच रहे हैं या एक खरीदार के रूप में आप किसी एनआर से कोई संपत्ति खरीद रहे हैं, तो आपको सुचारू लेनदेन और सही अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए टीडीएस अनुपालन और संबंधित मुद्दों के प्रति सचेत रहने की आवश्यकता है।
इसके अलावा, यदि एनआर विक्रेता भारत के बाहर धन भेजने का इरादा रखता है, तो उसे अनुमेयता के संदर्भ में विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम, 1999 (‘फेमा’) के प्रावधानों का मूल्यांकन करने की आवश्यकता होगी, साथ ही साथ अन्य निर्धारित अनुपालनों जैसे फॉर्म 15सीए, 15सीबी आदि को दाखिल करने पर भी ध्यान देना होगा, जो धन भेजने के समय लागू हो सकते हैं।
लेखक भारत में केपीएमजी के ग्लोबल मोबिलिटी सर्विसेज – टैक्स के राष्ट्रीय नेता हैं।